জমি কেনাবেচার ক্ষেত্রে একটি সাধারণ কিন্তু বড় ভুল হলো সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল জমা দেওয়া বা দলিল দাখিলের রসিদ পাওয়াকেই চূড়ান্ত নিবন্ধন ধরে নেওয়া। বাস্তবে দলিল দাখিল করা, রেজিস্ট্রি ফির রসিদ সংগ্রহ এবং বালাম বইয়ে দলিলের আনুষ্ঠানিক নিবন্ধন সম্পন্ন হওয়া এক বিষয় নয়। অনেক সময় দাখিলকৃত দলিলে ত্রুটি থাকলে কিংবা যথাযথ সরকারি আনুষ্ঠানিকতা শেষ না হলে নিবন্ধন প্রক্রিয়া আটকে থাকতে পারে।
তাই জমি কেনার পর কিংবা পুরোনো কোনো দলিলের সত্যতা নিশ্চিত করতে দলিলের নম্বর ও সাল যাচাই, সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের সংরক্ষিত রেকর্ড তল্লাশি এবং সার্টিফায়েড নকল সংগ্রহ করা অত্যন্ত জরুরি।
দলিল রেজিস্ট্রি যাচাই করার ৫টি কার্যকর ধাপ
১. মূল দলিলের শেষ পাতার উল্টো পিঠ পরীক্ষা করুন
নিবন্ধন প্রক্রিয়া সঠিকভাবে শেষ হলে মূল দলিলের শেষ পাতার উল্টো দিকে নির্দিষ্ট সিল ও তথ্য লিপিবদ্ধ থাকে। সেখানে উল্লেখ থাকে—কোন সালের কত নম্বর বালাম বইয়ের কত পৃষ্ঠা থেকে কত পৃষ্ঠায় দলিলটি নকল করা হয়েছে। এর সঙ্গে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রারের স্বাক্ষর ও সিলমোহর থাকে। তবে কেবল সিল বা স্বাক্ষর দেখেই নিশ্চিত না হয়ে বড় অঙ্কের লেনদেনের ক্ষেত্রে অফিসের মূল রেকর্ডের সঙ্গে তা মিলিয়ে নেওয়া উচিত।
২. দলিল নম্বর ও নিবন্ধনের সাল দিয়ে খোঁজ নিন
দলিলের নম্বর, নিবন্ধনের সাল এবং কোন সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিলটি সম্পন্ন হয়েছে তা জানা থাকলে যাচাইয়ের কাজটি দ্রুত হয়। সরাসরি সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে গিয়ে রেকর্ডরুমে দলিলের তথ্য দিলে সেখানকার বালাম বই ও রেজিস্টার দেখে দলিলের বর্তমান অবস্থা ও সত্যতা নিশ্চিত করা যায়।
৩. নম্বর জানা না থাকলে সূচিবহি তল্লাশি করুন
পুরোনো দলিলের নম্বর মনে না থাকলে কিংবা কাগজ অস্পষ্ট বা নষ্ট হয়ে গেলেও যাচাই প্রক্রিয়া বন্ধ হয় না। সে ক্ষেত্রে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে ‘সূচিবহি তল্লাশি’র (Index Search) আবেদন করা যায়। জমির মৌজা, বিক্রেতা (দাতা) ও ক্রেতার (গ্রহীতা) নাম জানা থাকলে নির্দিষ্ট সরকারি ফি জমা দিয়ে সূচিবহি তল্লাশি করে কাঙ্ক্ষিত দলিলের নম্বর ও বালামের সন্ধান পাওয়া সম্ভব।
৪. সার্টিফায়েড নকল (অনুলিপি) তুলে মিলিয়ে নিন
দলিলের সত্যতা প্রমাণের সবচেয়ে শক্তিশালী আইনি মাধ্যম হলো সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে ওই দলিলের একটি ‘সার্টিফায়েড নকল’ বা জাবেদা নকল সংগ্রহ করা। নকল হাতে পাওয়ার পর মূল দলিলের সঙ্গে নিচের বিষয়গুলো অক্ষরে অক্ষরে মিলিয়ে নিন:
দাতা ও গ্রহীতার পূর্ণ নাম, ঠিকানা ও জাতীয় পরিচয়পত্রের নম্বর।
দলিলের ক্রমিক নম্বর ও নিবন্ধনের সঠিক সাল।
মৌজা, খতিয়ান, সাবেক ও হাল দাগ নম্বর।
জমির শ্রেণি, মোট পরিমাণ এবং বাস্তব চৌহদ্দি (চারদিকের সীমানা)।
বালাম বইয়ের ভলিউম ও পৃষ্ঠা নম্বর।
কোনো তথ্যে অমিল বা কাটাকাটি চোখে পড়লে দলিলটিকে সরাসরি জাল না ভেবে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রার কার্যালয় অথবা ভূমি সংক্রান্ত অভিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া উচিত।
৫. ৫২ ধারার রসিদ (দলিল প্রাপ্তিস্বীকার রসিদ) দিয়ে অবস্থা জানুন
দলিল রেজিস্ট্রির জন্য জমা দেওয়ার পর অফিস থেকে যে রসিদ (সাধারণত ৫২ ধারার রসিদ) দেওয়া হয়, তা মূলত দলিল জমা হওয়ার প্রমাণপত্র। এই রসিদ জমা দিয়েই পরবর্তীতে মূল দলিল তুলতে হয়। তবে রসিদ থাকা মানেই বালামে অন্তর্ভুক্তি শেষ নয়। তাই রসিদ নিয়ে সংশ্লিষ্ট অফিসে খোঁজ নিয়ে নিশ্চিত হতে হবে যে মূল দলিলটি বালাম বইয়ে লিপিবদ্ধ হয়ে বিতরণের জন্য প্রস্তুত কি না।
যাচাইয়ের সময় যেসব তথ্য সঙ্গে রাখা প্রয়োজন
দলিলের নম্বর ও নিবন্ধনের সাল (জানা থাকলে)।
সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের নাম।
জমির মৌজার নাম, জেএল নম্বর, খতিয়ান ও দাগ নম্বর।
দাতা ও গ্রহীতার নাম।
মূল দলিলের অনুলিপি বা রেজিস্ট্রির মূল রসিদ।
অনলাইনে কি দলিল রেজিস্ট্রি যাচাই করা যায়?
বর্তমানে ভূমিসংক্রান্ত বেশ কিছু ডিজিটাল সেবা চালু হলেও দলিল নম্বর দিয়ে সরাসরি ঘরে বসে বালাম বইয়ের প্রতিটি পাতার নিবন্ধন যাচাই করার কোনো সর্বজনীন উন্মুক্ত পোর্টাল এখনো নেই। তবে নিবন্ধন অধিদপ্তরের ওয়েবসাইট থেকে তল্লাশি, পরিদর্শন এবং দলিলের নকল উত্তোলনের আবেদন ফরম ডাউনলোড করা যায়। তাই নির্ভরযোগ্য ও চূড়ান্ত প্রমাণের জন্য সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের রেকর্ডরুমের মাধ্যমেই তথ্য যাচাই করা সবচেয়ে নিরাপদ পদ্ধতি।
দলিল রেজিস্ট্রি থাকলেই কি জমির মালিকানা শতভাগ নিরাপদ?
না। দলিলের সঠিকতা বা নিবন্ধন যাচাই আর জমির নির্ভেজাল মালিকানা এক বিষয় নয়। দলিলটি বৈধভাবে রেজিস্ট্রি হলেও জমিটির পূর্ববর্তী মালিকানার ধারাবাহিকতা (বায়া দলিল), হাল জরিপের খতিয়ান, নামজারি (মিউটেশন) এবং দাখিলা ঠিক আছে কি না তা দেখতে হবে। এছাড়া জমিতে বিক্রেতার বাস্তব দখল আছে কি না কিংবা জমিটি নিয়ে আদালতে কোনো মামলা বা ব্যাংকে দায়বদ্ধতা রয়েছে কি না, তাও সমান গুরুত্ব দিয়ে খতিয়ে দেখা প্রয়োজন।
সচরাচর জিজ্ঞাসা (FAQs)
প্রশ্ন ১: দলিল রেজিস্ট্রি হয়েছে কি না অনলাইনে তাৎক্ষণিক যাচাই করা যায়?
উত্তর: না, দলিল নিবন্ধনের শতভাগ তথ্য ঘরে বসে তাৎক্ষণিক যাচাইয়ের কোনো সর্বজনীন উন্মুক্ত অনলাইন ব্যবস্থা নেই। দলিলের নির্ভরযোগ্য তথ্য জানতে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের বালাম বই ও সূচিবহি তল্লাশি করাই একমাত্র আইনগত পদ্ধতি।
প্রশ্ন ২: দলিলের নম্বর বা সাল হারিয়ে গেলে কীভাবে তথ্য বের করবেন?
উত্তর: সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে নির্ধারিত সরকারি ফি দিয়ে সূচিবহি তল্লাশির (Index Search) আবেদন করতে হয়। জমির মৌজা এবং দাতা ও গ্রহীতার নাম জানা থাকলে সূচিবহি দেখে দলিলের নম্বর ও ভলিউম খুঁজে বের করা যায়।
প্রশ্ন ৩: রেজিস্ট্রির রসিদ থাকলেই কি ধরে নেওয়া যায় দলিলটি রেজিস্ট্রি হয়ে গেছে?
উত্তর: না। রসিদ মূলত দলিল জমা নেওয়ার প্রমাণ। দলিলটি বালাম বইয়ে সফলভাবে নকল হওয়ার পর এবং সাব-রেজিস্ট্রারের চূড়ান্ত স্বাক্ষরের পরই কেবল নিবন্ধন প্রক্রিয়া পুরোপুরি সম্পন্ন হয়।
প্রশ্ন ৪: দলিলের সার্টিফায়েড নকল তোলার নিয়ম কী?
উত্তর: সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে নির্ধারিত ফর্মে দলিলের নম্বর, সাল ও বালামের তথ্য উল্লেখ করে কোর্ট ফি ও নকল ফি জমা দিয়ে আবেদন করতে হয়। অফিস যাচাই-বাছাই শেষে সিলমোহরযুক্ত মূল বালামের অনুলিপি সরবরাহ করে।
প্রশ্ন ৫: দলিলে নাম থাকলেই কি নামজারি ছাড়াই জমির মালিক হওয়া যায়?
উত্তর: না। জমি কেনার পর দলিল রেজিস্ট্রি হওয়ার সঙ্গে সঙ্গেই সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয় থেকে নিজ নামে নামজারি বা মিউটেশন করিয়ে নেওয়া এবং খাজনা পরিশোধ করা আইনিভাবে বাধ্যতামূলক।